小区违规装修 物管应该如何处理

2017-07-14 08:51:57

    据中国青年网报道,近日厦门市古龙御园小区两个商家瞒着物管和居民,偷偷在门店下方开挖300平方米地下室,破坏了9根承重柱,严重威胁楼房建筑安全。记者了解到,不但小区住宅底商存在违规装修的现象,小区住宅违规装修现象也十分普遍。很多业主认为,“房子是我的,我愿怎么拆就怎么拆,愿怎么改就怎么改”,因此在装修房屋时私拆乱改,损坏房屋结构和性能,导致建筑物出现严重的安全隐患,邻里的矛盾和纠纷也随之增多。

  建筑主体和承重结构是建筑物安全的主要支撑,建筑主体包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等,承重结构包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。根据《住宅装饰装修管理办法》规定:未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,不得变动建筑主体和承重结构;不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;不得损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;未经相关主管部门批准,不得搭建建筑物、构筑物,不得改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗,不得拆改供暖管道和设施,不得拆改燃气管道和设施,不得超过设计标准或规范增加楼面荷载。有些业主无视相关法规,私自乱拆乱改乱建,直接威胁建筑物的安全。如私自拆改砖混结构房屋的内墙,由于砖混结构房屋的内墙大多是承重墙,将直接影响墙体的承重;私自在框架结构房屋的楼板上建间隔墙,由于框架结构房屋主要是梁和柱承重,楼板将不堪重负。再如将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间和厨房间,将会造成地面渗漏;将供暖改为地热,铲除地面上的混凝土保护层,导致地面钢筋裸露,钢筋锈蚀后降低了地面承载力,产生裂缝渗漏;私改室内供暖、供气设施等等,对房屋安全带来很大的安全隐患。

  如果发现小区存在违规装修的情况,很多业主会选择第一时间向物管反映,并要求物管及时解决。根据现行《住宅室内装饰装修管理办法》,物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理,发现装修人或者装饰装修企业改变房屋主体结构或未经有关部门批准拆、改、搭建临时设施的,应当立即制止。一般情况下,物管人员及时介入调解,并要求整改,问题都能解决。不过,如果遇到拒不配合的业主,那问题一般都很难处理。为防止业主违规装修,在业主装修前物管一般都会收取1000元至3000元不等的装修押金,但还是会遇到个别为了违规装修而放弃该部分押金的业主,对此物管介入解决就显得力不从心。目前,物业服务企业对业主装饰装修的管理经常陷入尴尬境地,主要包括以下四方面原因:第一,物业服务企业不是行政执法部门,无权加以任何强制性的干预,经常出现制止无效的情况;第二,业主对物业服务企业寄予过高希望,当不能达到预期时,将对违规装修业主的不满转移到物业服务企业身上,严重影响后期正常的物业服务活动;第三,行政管理部门没有自行强制执行权限,对业主不予以配合的情况只能向当地法院申请强制执行,造成执行时间漫长、违章影响长久的恶劣效果;第四,违规装饰装修的项目多为新建项目,基本未成立业主大会和选举业主委员会,无法通过业主自治组织进行诉讼,相邻业主多碍于面子不愿单独起诉,为违规装修的存在留下了生存空间和效仿效应。

  发现违规装修已造成事实后果,业主拒不改正,物管应当及时报告有关部门依法处理,对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。据了解,涉及小区违规装修管理的单位主要有住建局和行政执法局。住建局负责查处、制止小区业主室内违规装修行为等;而行政执法局则负责小区建筑外立面及违章搭建行为管理。也就是说,如果是发生在室内的违规装修,如擅自破坏房屋承重结构,将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或擅自拆改供暖、燃气管道和设施等,小区物管应向住建部门反映,并与住建部门一起解决违规装修问题。如果是发生在室外的违规装修,如占用公共露台违章搭盖、未经审批私自更改房屋外立面等,物管应及时向行政执法部门反映,并由行政执法部门负责查处违建问题。


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